2（物权）02# 热点篇：我的小区我作主 - 上海人民出版社

[00:00.1]欢迎收听民法典与日常生活。
[00:05.48]上海人民出版社出版，
[00:07.67]主编彭诚信演播艳阳渔歌上海迎清文化作品。
[00:18.72]热点篇，
[00:19.96]我的小区我做主。
[00:22.4]已交房10年的小区却始终无法成立业主委员会，
[00:27.57]业主无法当家做主，
[00:30.09]物业公司利用小区设施从事经营行为，
[00:33.81]给业主生活造成了极大的困扰，
[00:36.78]与此同时，
[00:37.89]业主却从未享受经营红利。
[00:41.16]业主作为个体，
[00:42.73]容易遭受来自业主委员会、
[00:45.15]建设单位、
[00:46.09]物业公司等团体的侵害，
[00:48.43]有没有明确的途径寻求救济？
[00:51.28]上述提及的业委会成立难、
[00:53.86]履职难、
[00:54.82]物业公司管理乱、
[00:56.38]财务乱、
[00:57.25]业主***投诉无门等问题，
[00:59.62]是长期以来困扰小区治理的典型难题，
[01:03.4]引起了社会较为普遍的关注。
[01:06.43]在此过程之中，
[01:07.66]围绕小区治理困境，
[01:09.7]民法典通过规定的完善给出了良方，
[01:13.0]试图从法律层面破解上述难题。
[01:16.93]成立业主大会、
[01:18.15]业主委员会时可寻求指导和协助。
[01:21.49]业主大会是业主的自治组织，
[01:24.58]是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，
[01:29.08]由全体业主组成，
[01:30.85]是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，
[01:35.380005]之后由业主大会选举出业主委员会。
[01:38.8]民法典第277条第一款。
[01:41.5]第一句业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，
[01:49.79]按照业主大会的决定履行管理的职责。
[01:53.54]小区的有效治理需要业主大会和业主委员会参与其中。
[01:58.67]业主大会、
[01:59.56]业主委员会成立的具体条件和程序依照法律法规的规定。
[02:04.82]民法典第277条第一款第二句然而，
[02:09.53]普通业主很难完全了解成立的具体规则，
[02:13.55]所以其在成立业主大会、
[02:15.76]业主委员会的过程中必然会面临知识壁垒。
[02:19.73]原物权法仅是简单的规定，
[02:22.37]地方人民政府******应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
[02:30.41]在此基础之上，
[02:31.76]民法典第277条第二款则作出了更为全面的规定，
[02:37.04001]地方人民政府******。
[02:39.08]居民委员会应当对设立。
[02:41.54001]业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
[02:45.69]因此，
[02:46.44]业主在成立业主大会、
[02:48.36]业主委员会的过程中，
[02:50.16]可以寻求******以及居民委员会的协助。
[02:54.48]业主共同决定事项的内容和表决要求。
[02:58.2]物业公司服务差、
[02:59.57]收费贵、
[03:00.33]管理乱已成为部分业主的心结，
[03:03.36]尤其是花了大价钱入住小区却未享受到优质的服务，
[03:08.16]这种烦心事并非无解。
[03:10.56]民法典第278条对此作出了规定，
[03:14.79]包括选聘和解聘物业服务公司或其他管理人在内的事项属于业主共同决定的内容，
[03:23.45999]业主在符合表决要求的情况下，
[03:26.25]有权对相关事项作出决定。
[03:29.28]这正体现了业主才是小区真正的主人。
[03:33.15]如果业主想要就小区事项做出共同决定，
[03:37.41]首先需要由专有部分面积占2/3。
[03:41.56]以上的业主且人数占2/3以上的业主参与表决。
[03:46.76]其次，
[03:47.54001]表决需达到一定的要求方能通过决议。
[03:51.53]如果决议涉及筹集建筑物及其附属设施的维修资金，
[03:56.66]改建、
[03:57.38]重建建筑物及其附属设施以及改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，
[04:05.78]应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意，
[04:14.78]如果决议涉及制定和修改业主大会议事规则，
[04:19.1]制定和修改管理规约，
[04:21.2]选举业主委员会或者更换业主委员会成员，
[04:25.49]选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，
[04:29.93]使用建筑物及其附属设施的维修金，
[04:33.29]有关共有和共同管理权利的其他重大事项，
[04:37.7]应当经参与表决专有部分面积过半数的业主。
[04:41.58002]主，
[04:42.1]且参与表决人数过半数的业主同意。
[04:45.76]简而言之，
[04:46.68]有关小区共有和共同管理的重大事项都应由小区业主做主，
[04:52.84]物业利用小区设施的前提及其收益归属。
[04:57.43]在现代社会，
[04:58.57]广告无处不在，
[05:00.04]即使在小区里也不例外。
[05:02.68]从小区的拦车杆再到电梯间的墙壁，
[05:06.31]铺满了各式各样的广告牌，
[05:08.62]这些广告必然不是凭空出现的，
[05:11.71]大多是由广告商向小区物业支付一定的费用之后才得以设立。
[05:17.44]同时，
[05:18.22]广告的存在也时常引发业主的不满，
[05:21.76]例如屏幕的亮光和声音的播放可能打扰到业主的休息。
[05:27.13]由此而涉及的问题包含两个层面。
[05:30.66]第一，
[05:31.39]物业是否有权利用小区共有部分从事经营活动？
[05:36.19]第二，
[05:36.85]经营活动的所得归谁所有？
[05:40.12]首先，
[05:40.9]物业无权私自利用作为小区共有部分的电梯间、
[05:45.09]过道外墙从事经营行为，
[05:48.04]广告设置也包含在内。
[05:50.44]利用共有部分从事经营行为需要由小区业主共同做出决定。
[05:55.96]具体而言，
[05:57.13]由专有部分面积占2/3以上的业主且人数占2/3以上的业主参与表决，
[06:05.02]经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，
[06:12.04]如果没有征得业主同意，
[06:14.35]物业的上述行为则属于侵害业主权益的行为。
[06:18.94]其次，
[06:19.75]物业利用小区共有部分设置广告而取得的收入属于业主共有。
[06:25.78]根据民法典物权编第282条的规定，
[06:29.92]建设单位。
[06:30.94]物业、
[06:31.3]服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，
[06:36.83002]在扣除合理成本之后，
[06:39.14]属于业主共有。
[06:40.94]物业取得的广告收入必须如实向业主报告，
[06:45.02]并将其转交给业主。
[06:46.91]当然，
[06:47.6]如果物业为广告的设立、
[06:49.73]投放花费了相关必要费用，
[06:52.19]则可以从转交的收入中扣除。
[06:55.25]基于小区业主共有部分取得收入，
[06:58.46]当然属于小区业主共有，
[07:00.98]这也正体现了谁的地盘谁收益。
[07:04.42]业主***受侵害时的救济途径。
[07:08.6]业主作为个体，
[07:10.04]势单力薄，
[07:11.3]在与团体相抗衡时基本处于劣势，
[07:15.02]所以迫切希望能以法律作为武器抵御***侵害。
[07:20.06]一般来说，
[07:21.08]业主比较容易遭受两方面的侵害，
[07:24.17]一是因业主大会或业主委员会的决定而受到侵害，
[07:29.36]二是受到来自建设单位、
[07:31.51]物业或者其他管理人的侵害。
[07:34.28]在遭受侵害时，
[07:35.73]业主可以寻求法律的救济，
[07:38.22]保护自己的合法权益。
[07:40.44]业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，
[07:46.29]受侵害的业主可以请求******予以撤销。
[07:50.49]例如，
[07:51.24]小区的光幕广告正对某业主的卧室窗户，
[07:55.5]导致该业主夜晚无法入睡，
[07:57.9]虽然广告的设置是由业主大会或者业主委员会做出的决定，
[08:03.24]但因该决定而受损害的业主也并非无救济手段可用，
[08:08.64]他可以起诉至******请求撤销上述决定。
[08:13.35]业主对建设单位、
[08:15.03]物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，
[08:21.84]有权请求其承担民事责任。
[08:24.72]刚刚搬入房屋，
[08:26.04]却发现房屋质量不达标，
[08:28.38]花费了半年时间的精心装修，
[08:31.05]又因小区管道年久失修而导致被水。
[08:34.58]编这些糟心事是否应当有人负责？
[08:38.52]对此，
[08:39.36]民法典物权编第287条作出了明确的规定，
[08:44.04]业主的权益受到侵害时，
[08:46.26]可以要求相应的责任主体承担责任，
[08:49.86]属于房屋质量问题的，
[08:51.6]由建设单位负责，
[08:53.22]属于物业责任的，
[08:54.69]由物业公司负责。
[08:56.31]正座谓我的地盘，
[08:58.2]谁捣乱谁赔偿。